Jeffrey Cross
Jeffrey Cross

Valmistettu Baltimoressa: Perfect Makerspace -ominaisuuden löytäminen

Kun olimme perustaneet Baltimore Arts Realty Corporationin, päätimme, että Open Works olisi yksi kahdesta alkuperäisestä hankkeesta. Oli aika metsästää oikeita omaisuuksia Open Worksille, meidän välittäjäaloitteellemme. Tämä voi olla yksi hauskimmista - ja turhauttavimmista - kehitysprosessin osista. Vanhana arkkitehtuurin opiskelijana ja puusepänäisenä rakastin vanhan rakennuksen ympärillä. Toisaalta jokaisella omaisuudella on sekä puutteita että piirteitä, ja useimmiten virheiden kustannukset torpedoivat nopeasti mahdollisuuden.

Ensinnäkin meidän oli supistettava haku Baltimoresta kokonaisuudessaan toimivaksi alueeksi. Vanha truismi kiinteistöistä - sijainti, sijainti, sijainti - on todenmukainen tekijöille, kuten muille. Meidän oli oltava käyttäjien saatavilla ja lähellä luovia yhteisöjä, jotka tekevät kaupungistamme taiteellisen voimanpesän. Marylandin osavaltiossa on 22 nimettyä taideteollisuutta ja viihdealuetta, joiden tarkoituksena on edistää taloudellista kehitystä tarjoamalla kiinteistö- ja myyntiveron kannustimia taiteeseen liittyvillä yrityksillä. Baltimore on koti kolme: Bromo-Seltzer, Highlandtown ja Station North.

Rautatieaseman pohjoispuolella sijaitseva Station North Arts and Entertainment District (SNAED) on aivan kaupungin keskellä. Verokannustimien lisäksi SNAEDilla oli pari etua luovalle sosiaaliselle yritykselle kuten Open Works:

  • Pääsy kauttakulkuun: Amtrak-linja Phillyyn, New Yorkiin ja D.C.: hen kulkee suoraan Station Northin kautta, johon liittyy kolmen suurimman kaupunkiliikenteen linjan risteys, pohjois-etelä-pyörävaltimo ja runsaasti katupysäköintiä.
  • Läheisyys yliopistoihin: SNAED on rajattu pohjoiseen Johns Hopkinsin yliopistoon, Marylandin instituutin taidekorkeakoulu länteen ja Baltimoren yliopisto etelään, mikä luo jatkuvasti luovia nuoria ihmisiä alueelle.
  • Teollisoikeuden saatavuus: taidealueen sydän on entinen Crown Cork and Seal -kompleksi, jossa pullokorkki keksittiin ja siirtyi massatuotantoon 20-vuotiaana.th luvulla. Jotkut näistä vanhoista vanhoista tehtaissa ovat muuttuneet uusiksi käyttötarkoituksiksi suunnittelumagneettikorkeakoulusta taiteilija-asuntoon. Kuitenkin myös kaupungin keskellä oli yhä huomattavaa teollisuuspaikkaa, harvinainen tilaisuus.
  • Tarvittava läheisyys: Station North kattaa kaikki tai osan kolmesta asuinalueesta, jotka ovat joutuneet merkittävästi investoimaan kouluihin ja infrastruktuuriin viimeisten 60 vuoden aikana. Paikallisyhteisöjen taloudellisen kehityksen alustana halusimme paikantaa alueelle, jossa ihmiset käyttävät Open Worksia suurimpaan etuun itsensä valtuuttamiselle.

Kartta: Cho Benn Holback ja Associates

Samanaikaisesti sijainnin kaventamisen kanssa meidän oli määritettävä ominaisuuden ominaisuudet, joita emme voineet elää ilman. Makerspaces ovat monimutkaisia, sekakäyttöisiä rakennuksia, ja jotkin ominaisuudet ovat tärkeämpiä kuin toiset. Unelmarakennuksessamme oli tällä hetkellä kustannusten korvaaminen (usein tärkein tekijä):

  • Vähimmäiskoko: tutkimuksemme osoitti, että keskimääräinen valmistajapinta-ala jaettuna jäsenmäärällä oli noin 85ft2 per jäsen tai 9 500ft2 Koska halusimme palvella suurta jäsentä, ja marginaalikustannukset neliöjalkaa kohti laskivat, kun menit isommaksi, 10 000 jalkaa2 tuntui loogiselta minimikoolta.
  • Tasainen, pohjakerros: Olisi ihanteellista, että rakennus olisi kaikki yhdellä tasaisella tasolla, jotta voimme siirtää raskaita materiaaleja sisään ja ulos, tarjota helpon vammaisen pääsyn ja vähentää kustannuksia.
  • Kiinteä rakenne: laitteiden, materiaalien ja kuljetusajoneuvojen tukemiseen tarvitsimme laatta- tai teräsbetonirakenteen.
  • Teollisuuden kaavoitus: kevyen teollisuuden mikro-valmistuksen tukemiseksi laitteita on tuuletettava, pöly on kerättävä ja melu voi olla ongelma. Asuinalueella toimiva kiinteistö ei ollut kysymyksessä, ja useimmat kaupalliset kaavoitukset eivät tue kaikkia mahdollisia käyttötapojamme.
  • Transit ja tiheys: jotta pääsemme käyttäjille helpommaksi, tarvitsimme niin paljon pysäköintitilaa kuin käytännöllinen ja lähellä tärkeitä kauttakulkureittejä. Toiseksi tavoitimme tiheyttä, paikantaa kävelyetäisyydellä lähes 300 kappaletta taiteilijakoteloa.
  • Omistusmahdollisuus: tutkimuksemme muista tekijöistä totesi, että tilojen vuokraus oli usein kestämätöntä, koska kiinteistöt tarvitsivat paljon pääomankorotusta, jotta ne saataisiin muuntamaan päättäjätilaa ja vuokralaiset olivat sitten vuokranantajien huijauksessa. Halusimme omaisuuden, jota voisimme hallita niin, että avoimet teokset pysyisivät yhteisöresurssina hyvin tulevaisuudessa, riippumatta ympäröivän kehityksen tapahtumista.

Teollisuuden rullarakennus. Kuva: Mac MacLure

Ennen kuin etsit mitään omaisuutta, on parasta yhdistää välittäjä. He voivat ohjata hakua, auttaa sinua suorittamaan oikean prosessin, kun tarkastetaan ja ostat kiinteistön, ja niiden provisiot tulevat yleensä myyjän voitosta, ei ostajan kustannuksista. Ne voivat myös käyttää vain teollisuusluetteloita, joita ei näy sivustoissa, kuten LoopNet tai City Feet.

Ensimmäinen kiinteistö, jota tarkastelimme, oli vanha pankki Baltimoren keskustan sydämessä, jossa suuret tiet ja linja-autot kulkevat. Itse rakennus oli kaunis, asetettu runsaasti pysäköintialueelle. Kuitenkin se leikattiin kahteen tasoon, ja vain kallistui yli 10 000 jalkaa2 merkki. Kuten kävi ilmi, omistaja oli kiinnostunut vain vuokrauksesta, ei myymisestä, joten siirryimme eteenpäin.

Toinen laukaus oli vielä parempi - 15 000 jalkaa2, yksi taso, avoin pohjaratkaisu, hyvä katto ja kaksi lastauslaituria. Olisi ollut helppo sopeutua mahdollisimman vähän väliintuloa. Haittapuoli oli vain katupysäköinti eikä mitään tilaa laajentaa kiinteistölinjan sisällä. Kyselyhinta osoittautui liian korkeaksi, joten katsoimme katua pitkin.

Kolmas ehdokasomaisuus oli entinen teollisuuskoneiden ja leimauslaitteiden tehdas. Se kellotti noin 13 000 jalkaa2 ja oli komea, viktoriaanisen aikakauden tiilirakennus. Sisällä se leikattiin useille tasoille, mikä olisi vaatinut paljon ramppia ja osioita. Otimme kuitenkin vakavan tarkastelun, niin että maksoimme kiinteistöjen tarkastamisesta, alustavista luonnoksista ja karkeista rakentamisen budjetoinnista. Lopulta kiinteistön ikä ja pohjapiirroksen erityispiirteet tekivät liian kalliiksi uudelleenkehittämisen.

Lopuksi totesimme, että kymmenen kuukauden paisutuksen jälkeen löysimme lopulta suuren rakennuksen - 34 000 jalkaa2 Varastorakennus, joka on rakennettu vuonna 1920 jakelukeskukseksi Railway Express Companyn toimesta. Pitkän katkoksen jälkeen kirkko hankki jäätelön valmistuslaitoksen. Oli kaksi tasoa: yläkerrassa, jossa pidettiin vapaan säästökaupan jäänteitä, ja alakerrassa, jossa oli ruokapankki, jonka kirkko aikoi siirtää.

Kaivettiin Greenmount Avenuen vieressä olevalle kukkulalle, ja molemmilla tasoilla oli pääsy palkkaluokkaan, mukaan lukien täyteen ladattava telakka alemmassa kerroksessa. Rakenne oli raudoitettu betoni, katto oli suhteellisen uusi, tilaa 20 pysäköintialueelle ja kyselyhinta oli kohtuullinen. Ja se vain puristi aseman pohjoisen taiteen ja viihdealueen kaakkoisrajan, jolloin tuleville jäsenillemme myönnettiin verohelpotuksia heidän työstään.

Haittapuolella molempien tasojen lattiat laskivat merkittävästi. Myös kattiloiden pihalla ja asbestissa oli saastuneita alueita. Mutta kun otetaan huomioon paikan kaikki suuret piirteet, nämä olivat haittapuolia, joita voisimme käsitellä. Kun rakensimme kädessä, meidän oli selvennettävä, mitä se pitää laittaa!

Seuraava erä keskustellaan siitä, miten löysimme joitakin potentiaalisia käyttäjiä ja kumppaneita kaupungissa ja pyydimme heidän panoksensa suunnittelemaan täydellisiä päättäjätilaa.

Rakennuspäivitys

Viimeisen viestin jälkeen meillä on:

  1. Viimeistelty molemmilla tasoilla.
  2. Valmiit tuhkareiden palomuurit, jotka erottavat kaupat jäsenalueilta ja hissin ytimestä.
  3. Karhennettu sprinklerijärjestelmässä.
  4. Elossa 29 tuumaa lunta ja 50 MPH tuulet!

Baltimore sai lyömällä ennätyssarjan 29 lunta talven myrskystä Jonasilta lauantaina 23. tammikuuta. Valokuvaa Bill Hubble.

Katse taaksepäin tulevaan jäsenalueeseen. Myymälöissä on suuret sisäikkunat, jotka antavat valoa ja antavat kävijöille mahdollisuuden katsella päättäjiä. Valokuvat Will Holman.

Tarkasteltaessa tulevaa puuparkkia jäsenalueelle. Huomaa, että kanavat ovat lähes täydelliset edellä. Valokuvat Will Holman.

Tarkasteltaessa oviaukkoa tulevaan woodshop-CNC -myymälään. Valokuvat Will Holman.

Masonin työkalut - hissin ydinkeskustassa ja alakerrassa sijaitsevissa myymälöissä on paloturvalliset seinät. Valokuvat Will Holman.

Osake

Jättänyt Kommenttia